Идет разработка новой концепции. Есть свежие идеи или Вы сами хорошо знаете, какой имидж Вам нужен? Пишите автору сайта Николаю Кузнецову на [email protected] Посотрудничаем!
1. Законодательство в сфере недвижимости. Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Reglstro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию. Каждая фирма или агентство так же имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности, где можно навести о нём справки. если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае Вам выдаётся документ, называемый Nota Simple Informatlva (Нота Простая Информационная). Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.
2. Заключение частного контракта купли-продажи. После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке. составляется частный контракт купли-продажи. в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Причём покупатель заранее должен получить в местной полиции так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы затем открыть банковский счёт, с которого в дальнейшем будет оплачиваться путём трансференций приобретённая недвижимость. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев.
3. Расходы, связанные с приобретением недвижимости. Прежде всего нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и "Viviendas 2-а mano" - недвижимости из "вторых рук". Говоря о текущих расходах, следует так же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следущее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае её последущей перепродажи.
4.Общие расходы при покупке обоих видов недвижимости:
- нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке недвижимости налог немного боль
- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, в случае того же примера от 50 до 100.000$. колеблется в пределах от 120 до 180$. - расходы на оформление документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его сервис Вам обойдётся примерно в 850$. При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются ещё два налога:
- налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.
- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados. сокращённо A.J.D.), составляют 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре. В случае приобретения недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук" оплачивается ещё один налог: передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.), составляет 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам.
- налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная Мэрия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.
Суммарно все затраты по оформлению покупки без учёта ипотечного кредита составляют около 9% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 12%.
Внимание! Налоги в Испании претерпевают постоянные изменения, их надо уточнять у специалиста на стадии планирования покупки.
Олег (№8453) * 17.06.2015 21:23 *
если я покупаю Piso segundamano по объявлению за 13000 , во сколько мне обойдётся полное его оформление на своё имя? Заранее благодарен.
Ана (№92325) * 20.06.2016 23:08 *
Здравствуйте! Возникла нестандартная ситуация при покупке жилья. Покупаемая квартира досталась по наследству двум мужчинам, которые и указаны в Нота Симпле. Один из них недееспособен и за него по доверенности оформляет все отец. Нужны ли еще какие-то документы от органов соцзащиты? При внесении задатка и общении, второй наследник подписывал документы, но тоже показался не здоровым психически. Квартира покупается по ипотеке, в оформлении указаны два нотариуса. Оформлением занимается известное агентство, но возникли вопросы, если второй наследник тоже не здоров психически, каким образом действовать и что предпринять, чтобы не потерять деньги в двльнейшем. До внесения задатка общалась только с агентством, было известно только то, что квартира наследуемая. Спасибо.
Борис (№92362) * 08.07.2016 19:41 *
Здравствуйте! При покупке недвижимости НДС составляет 7 %. В России соответственно 18.Означает ли это,что налоговая в России попросит доплатить этот налог ?
Борис (№92363) * 08.07.2016 19:48 *
Здравствуйте! Рассматривались ли на форуме вопросы для приобретения недвижимости приобрести готовую или создать новую организацию. купить недвижимость на неё,чтобы меньше платить налогов ка4 в ИСпании.,та4 и в России ? Если рассматривались..... Пожалуйста дайте ссылки на эти мат5риалы. С уважением Борис Александпрович
Ольга (№1000198) * 19.09.2017 01:25 *
[email protected] E-mail для связи: Здравствуйте! Нашли квартиру в Торревьехе. Продаёт банк. По слухам предыдущие хозяева должны банку и за коммунидад. Агент, который с нами работает, утверждает, что на нас никакие долги не перейдут. Как мы можем подстраховаться и действительно заплатить только то, о чем договоримся? Заранее спасибо
Анна (№1000429) * 20.11.2017 11:14 *
E-mail для связи: Здравствуйте! E-mail для связи:[email protected] Здравствуйте, Николай! Подскажите, пожалуйста, правомерно ли требование строительной компании запрашивать справку о доходах при покупке жилья? Спасибо! С уважением, Анна
Сергей (№1000723) * 01.02.2018 08:55 *
E-mail для связи: [email protected] Здравствуйте! Какие юридические проблемы могут возникнуть если стоимость в договоре купли-продажи снижена. Продавец хочет показать 40000 евро, по факту свыше берет еще 30000. Бежать или нет от этого продавца?
Alina Loza (№1000795) * 23.02.2018 19:52 *
E-mail для связи:[email protected] Добрый день уважаемые адвокаты! Планируем покупку квартиры в Валенсии.Являемся резидентами но лукратива. Существуют ли легальные условия при которых покупатель не платит 7-10% IVA? например для молодых семей, или семей у которых трое детей, для тех кто покупает первое жилье в Испании? Попадалась информация о том что если покупать квартиру сроком менее 3-х лет то налог не удерживается. Как это происходит на практике, если покупка на короткий период?